הרחובות של ג’יין

מוספי הנדל”ן רוגשים מעליית המחירים ותנופת הפיתוח בפלורנטין. אפילו ב-The Marker יש היום כתבת וידאו מעניינת על יוזמות הבנייה החדשות בשכונה. מה שקורה בשני העשורים האחרונים בפלורנטין הוא תהליך שנקרא ג’נטריפיקציה - “התברגנות” הדרגתית של אזור עירוני “נחשל”. המעניין בתהליכי ג’נטריפיקציה הוא האופן הכמעט-מדעי שבו הם מתרחשים, שמאפשר לחזות כמעט אחד לאחד איך הם ישפיעו על אזור מסוים:
1. אזור בעל פוטנציאל עירוני טוב מידרדר עקב מדיניות שימושים לא מאוזנת (במקרה של פלורנטין, הריכוז התעשייתי בדרום תל אביב. מומלץ לקרוא בעניין זה את הספר “עיר עם קונספציה” של נתי מרום).
2. מחירי השכירות באזורים ה”טובים” של העיר עולים בצורה דרמטית בשל תהליכים שונים, ועקב כך תושבים שנמצאים בתחתית הסולם הכלכלי, ששאפו לגור במרכז קודם לכן, “נדחקים” לאותם אזורים “בעייתיים”. אלה בדרך כלל אמנים וסטודנטים ללא משפחות - הם יכולים להתמודד טוב יותר עם הבעיות שבשכונות כמו פלורנטין (רעש תעשייתי, היעדר תשתיות ומבני ציבור וכד’). מכיוון שאלו אוכלוסיות שמעבירות הרבה מידע מפה לאוזן, נוצר תהליך משמעותי של כניסת תושבים חדשים לשכונה. זה בדיוק מה שקרה בפלורנטין בתחילת שנות ה-90.
3. האמנים והסטודנטים, למרות שהם “עניים” הם עדיין “אטרקטיביים” יותר כשוכרי דירות מאשר רבים מתושבי השכונה המקוריים - עניים אמיתיים - מה שגורם לעליית מחירים שמתחילה לדחוק את רגליהם של האחרונים מהשכונה.
4. חלק מאותם סטודנטים ואמנים הם חברים בקבוצה שאפשר להגדיר אותה “מובילי דעת קהל” - כגון עיתונאים ותסריטאים. אלה יוצרים הילה סביב השכונות החדשות בתקשורת (לדוגמה - הסדרה “פלורנטין”). הם למעשה ממתגים את המקום כ”מגניב” (תהליך “התמגנבות”?)
5. בעקבות ההייפ התקשורתי המעבר לאזור הופך מ”צורך” למשהו “אופנתי”. לכן, מתחילים להופיע בשכונה צעירים מבוססים יותר שמגיעים לשכונה מבחירה, למרות שהיו יכולים לגור במקום אחר. במקביל, נפתחים עסקים שנועדו לשרת את האוכלוסייה החדשה - בארים, בתי קפה ועוד. התהליך הזה בא על חשבון אותם אמנים וסטודנטים שהתחילו את הטרנד, שנאלצים להתחיל לחפש את המקום הבא (ניצני התהליך נראים בשכונת שפירא; בניו יורק זה קרה באופן מוחלט בנטישת האמנים את אזור הסוהו לכיוון ברוקלין).
6. השלב הבא הוא הופעת יזמי הנדל”ן, שמטבע הדברים מתחילים לבנות אחרי שברור להם שהמחירים באזור הגיעו לרמה גבוהה. זה השלב שבו פלורנטין נמצאת עכשיו. הבנייה החדשה מקבעת רמת מחירים גבוהה, והשכונה אט-אט הופכת לשכונה של עשירים. לזכות היזמים שמתראיינים בכתבה ייאמר שמבחינת ההשתלבות במרחב השכונתי-התכנוני, הפרוייקטים שלהם נראים בסדר.

ג’נטריפיקציה בדרך כלל נתפסת על ידי מקבלי ההחלטות והציבור כתהליך חיובי של “פיתוח” – הנה, האזור העלוב הפך לשכונה פורחת. הדיון הביקורתי, כפי שאפשר לראות בכתבת הוידאו – מסתיים בתהיות האם יוזמות הנדל”ן לא פוגעות בצעירים שעברו לשכונה בשלבים 2 –5 לעיל. כמעט ולא נערך דיון לגבי גורלם של תושבי השכונות המקוריים, שבדרך כלל נדחקים עוד יותר לשוליים. במובן זה, תהליך הג’נטריפיקציה לא מגדיל את העוגה החברתית, הוא פשוט מחלק אותה מחדש – ובאופן שמרע את מצבם של האוכלוסיות החלשות ביותר שלמעשה מודרות מהאזור. לכן, צריך להביט בצורה ביקורתית על התהליכים האלה – כל מקרה לגופו – ולא למתג אותם באופן אוטומטי כ”הצלחה” (אלא אם כן מטרתנו היא לנקות את העיר מעניים, ולא לשפר את מצבם).

התנועה להורדת כיכר דיזנגוף למפלס הרחוב עוברת להילוך גבוה. זוהי אחת מהמחאות האורבניות המוצדקות והחשובות כיום. בניגוד לטענות שנשמעות מדי פעם כאילו מדובר במאבק “בועתי” מתפנק, הרי שהצלחת המאבק עשויה להביא לשינוי דרמטי במרחב, שיקרין על כל מרכז תל אביב וישפיע ישירות על איכות החיים של רבים מהתושבים. כשהולכים מצפון לדרום על רחוב דיזנגוף, אי אפשר שלא לשים לב להידרדרות ההדרגתית באיכות הרחוב ככל שמתקרבים לכיכר:

החורבן העירוני הזה - במקום המרכזי בעיר - משפיע על איכות המרחב הציבורי, ולא פחות מכך - על הרווחה הכלכלית של העסקים באזור. החורבן הזה הוא תולדה ישירה של בעיות רבות, שמקור כולן באפקטים שנוצרים עקב הפרדת המפלסים שהכיכר, בצורתה הנוכחית, יוצרת. הפרדת מפלסים, בכל מקום שבו היא נעשית, יוצרת את אותן בעיות. רק במקרים נדירים אפשר לתקן אותן.

 בתמונה למעלה רואים דוגמה קיצונית נוספת להפרדת מפלסים, והיא מסילת הסאבוויי שבוקעת מהקרקע בשדרות ברודוויי שבמנהטן, סמוך לרחוב 125. המסילה יוצאת שם מהקרקע כדי ליצור גשר ענק מעל הרחוב. כמה מהבעיות שנוצרות כאן זהות לאלו שנוצרות באזור כיכר דיזנגוף, כמו גם בכל מקום בו נעשית הפרדת מפלסים.
1. הפרדת המפלסים מחסלת תנועת הולכי רגל, או, במקרה הטוב, מפצלת אותה. כך או כך היא מורידה את צפיפות הולכי הרגל ברחוב, שהיא תנאי ליצירת סביבה עירונית טובה. הרחקת הולכי הרגל יכולה להיות ישירה (כאשר אין מעבר עקב ההפרדה, או שהמעבר הופך להיות קשה - כמו בכיכר דיזנגוף) או עקיפה (כשיש מעבר, אבל האזור הופך ללא נעים).
2. הפרדת מפלסים יוצרת מבנים קשים לתחזוק. הריקבון של כיכר דיזנגוף מאפיין מקומות רבים אחרים שבהם יש הפרדת מפלסים (למשל, כיכר אתרים). המבנים שנוצרים עקב ההפרדה מסובכים לתחזוק, ולכן מידרדרים במהרה. כתוצאה מכך, אנשים מתרחקים מהמקום.

[בתמונה רואים את הריקבון שניכר בתשתיות, שנדרשים משאבים רבים מאד כדי לתחזק] 
3. הפרדת המפלסים יוצרת אזור ספר עירוני. בשל הרחקת הולכי הרגל מהאזור המופרד, מתרחקים הולכי הרגל, במעין תגובת שרשרת, גם מהאזורים הסמוכים לאזור זה. כתוצאה מכך, גם הרחובות הסמוכים להפרדת השימושים סובלים ממנה (וכך ניתן להסביר למה במקרה של דיזנגוף, לא רק העסקים שתחת הכיכר סובלים, אלא שכל האזור הסמוך נמצא במצב ירוד). כך, מתפתחות תופעות מוזרות ברחובות הסמוכים, כגון הסניף הזה של מקדונלד’ס, שנמצא על הרחוב לא רחוק מהגשר.

במקרים נדירים, ניתן לשפר את המצב באמצעות פתרונות יצירתיים, כמו כאן:

[יצירת מרחב מסחרי באמצעות שימוש במפלס המופרד באזור ה-Highline במנהטן]
לדעתי פתרונות כאלה לא יכולים להיות מיושמים במבנה מורכב כמו כיכר דיזנגוף. הניסיונות של העירייה לאורך השנים להחיות את המקום באמצעות השוק השבועי שנערך מתחתיו כשלו לחלוטין. לכן, כדי להחיות את כל האזור, אין מנוס מלבטל את הפרדת המפלסים - ולהוריד את הכיכר חזרה למפלס הרחוב.

נראה כי יש קונצנזוס בקרב האורבניסטים שאם כבר קניון, אז שיהיה כמו הדיזנגוף סנטר. ההסבר ליחס החם שמקבל הסנטר נעוץ בכך שבניגוד לרובם המכריע של הקניונים הישראלים שנבנו לאחריו, הוא לא כולל חניה במפלס הרחוב (שנוגסת ברחוב והורסת אותו), וכן הוא כולל חנויות שנפתחות כלפי חוץ כך שהמבנה שלו הופך ממש לחלק אינטגרלי מהרחוב. מוסיף לאהדה כמובן התמהיל המוזר משהו של החנויות בסנטר, שמושפע ממדיניות האכלוס שלו (הרבה מהחנויות נמכרו ולא הושכרו).

[בתמונה רואים את הקשר הטוב שבין הסנטר לבין רחוב דיזנגוף; קשר דומה יש בין המבנה לבין רחוב קינג ג’ורג’.]
מנגד, כשמתרחקים מרחובות דיזנגוף וקינג ג’ורג’, התמונה משתנה - מה שמעורר את התחושה כאילו תכנון הסנטר “מנצל” את תנועת הולכי הרגל על הרחובות הראשיים שסביבו, אך לא מתעניין באמת במרחב שמסביב. התחושה הזו מתחילה להתקבל כשהולכים על רחוב טשרניחובסקי בחלק הסמוך לסנטר. החנויות שבחלק זה, למרות שיש להן חזית לרחוב, סגורות רובן לכניסה מכיוונו. אפשר שמדובר בשיקולי אבטחה (לחנויות האלה כניסה גם מתוך המבנה), אך התוצאה די עצובה:

אך זה לא החטא הגדול של הסנטר. כשממשיכים על טשרניחובסקי, ממש לפני בוגרשוב, יש מעין פתח קטן שמוביל לדרך מרוצפת ונטושה, שחושפת את תחילתם של אחורי הסנטר הבלתי מטופחים:

החלק הזה רק מהווה רמז לזוועה האורבנית שמתגלה למעטים שהולכים עד לסופה של הדרך המרוצפת - והיא, החלק האחורי של הסנטר שמופנה לרחוב כלשהו שאפילו שמו לא ברור (המליץ? בוקי בן יגלי?):

ומבט נוסף:

כשרואים את התמונות הללו ברור לחלוטין שאת מתכנני הסנטר לא ממש עניינו הרחובות שמסביבו, היכן שהם לא ראו פוטנציאל מסחרי. קשה להאמין שהיום מישהו במרכז תל אביב היה מסכים שתיבנה כזו חומת הפרדה מול ביתו. מעניין אם הבנייה הזו הייתה כורח המציאות או שהיה ניתן אולי לתכנן את החלק האחורי של הסנטר באופן קצת יותר אנושי.
מכל מקום, לא מפתיע שדווקא במקום הזה מתפתחת “מחאה” נגד הסנטר הכה קונצנזואלי:

דומה שאין מילים שבכוחן להביע את עוצמת הזעזוע מהרצח בטיילת תל ברוך. הרבה נכתב על ההידרדרות המוסרית לכאורה בחברה הישראלית אשר עומדת מאחורי האירועים האלה. בנוסף להידרדרות זו (ככל שכזו קיימת), תכנון עירוני לקוי תורם גם הוא להגדלת היתכנותם של אירועי אלימות. למשל, מדיניות המתחמים שמנהיג ראש עיריית תל אביב - ובפרט המתחם המזעזע ביד חרוצים - יוצרת הפרדת שימושים, שממנה ועד אלימות הדרך קצרה מאד. 

אחד מהתחומים המרתקים והמתפתחים היום בקרימינולוגיה עוסק בקשר שבין תכנון ובין פשיעה. המקרה בתל ברוך מספק לנו הדגמה חיה ועצובה. לא הייתי בטיילת החדשה, אך ממאמר הדעה של גדעון לוי עולים כמה דברים מעניינים בהקשר הזה:

“מותר להניח שגם בליל הרצח היו אנשים בטיילת, לפחות בחלקה הצפוני יותר. התנועה כאן הולכת ומידלדלת ככל שפונים דרומה, עד לשער החסום של תחנת הכוח, המכשול האחרון שמפריד בין צפון העיר לדרומה. אולי היו כאן עדי ראייה לרצח, ואולי רק כלבי האשמורת של שדה דב, הקשורים באכזריות בשלשלות ברזל, היו העדים האילמים היחידים למה שקרה כאן, לאזרח קרפ הנמלט על נפשו. אמש הם התבוננו בעוברים ושבים באדישות. ממסלול הדם של אריה קרפ נותרו רק כמה כתמים מכוסים בחול.” [ההדגשה שלי]

אם כן, מדבריו של לוי אנו לומדים שבאזור הרצח ישנה תנועה דלילה של הולכי רגל - עובדה שתמיד תורמת לחוסר ביטחון. ומדוע התנועה דלילה? בשל ה”שער החסום של תחנת הכוח, המכשול האחרון שמפריד בין צפון העיר לדרומה.” היינו, תחנת הכוח הופכת את חלקה הדרומי של הטיילת לאזור ספר פנים עירוני - אשר תמיד מועד לפורענות בשל קרבתו לאזור שבו נעשה שימוש ייחודי בלבד (תחנת הכוח, אשר מרחיקה הולכי רגל).

חובתו של מתכנן עירוני, כעובד ציבור, לשקול במערכת השיקולים שלו את האינטרס הציבורי לביטחון - החובה הבסיסית ביותר שעל מדינה לספק לאזרחיה ותושביה. ביטחון אין משמעותו הצבת שוטר בכל פינה, אלא גם תכנון עירוני המקדם עירוב שימושים ונוכחות של הולכי רגל - מונעי הפשע היעילים ביותר. מקומות כמו המפגש בין הטיילת לתחנת הכוח מחייבים התייחסות תכנונית לשיפור המצב. בהנחה שהזזת תחנת הכוח אינה על סדר היום, נדרשת מחשבה יצירתית. אשמח לשמוע רעיונות. 

כבר מזה זמן אני חושב שמי שיצליח לפצח את חידת נחשלותו של רחוב אלנבי יהיה זכאי לפרס מיוחד. מדובר ברחוב בעל פוטנציאל אורבני רב, שיש בו ארכיטקטורה מעניינת ומדרכות רחבות.
[בתמונה - עזובה אופיינית באלנבי.]
כמובן, עולה השאלה, איך יכול להיות שחלקו הצפון-מערבי של אלנבי נראה כל כך גרוע, למרות שהוא כל כך קרוב לים? התשובה - באופן כללי - היא כי חלק זה של אלנבי עלוב במיוחד דווקא בשל קרבתו לים; או יותר נכון - בשל קרבתו/ניתוקו מהים.
חלקו הדרומי של אלנבי שווה דיון גם כן - לעת עתה נסתפק בהנחה שהוא במצב לא טוב עקב גלי ההדף ששולחת התחנה המרכזית החדשה לכל עבר, אבל זה עניין לפוסט נפרד.
כאמור, לדעתי, חלקו הצפוני של אלנבי כושל דווקא בשל קרבתו המנותקת מהים. קרבתו לים הופכת את המקום לאזור גבול פנים-עירוני (כדברי ג’ייקובס): היינו, אזור עירוני הגובל באזור גדול של שימוש ייחודי. גופי מים, כגון הים, מהווים מטבע הדברים אזורים של שימוש ייחודי. חוף ים, בדרך כלל, ימשוך אנשים רבים במשך היום, אך מעטים מאד - יחסית לגודלו - לאחר רדת הערב. לכן, עם רדת הערב, יורד באופן דרמטי מספר הולכי הרגל המשתמשים ברחובות הגובלים לאזור השימוש הייחודי (הים בענייננו), דבר שגורם לעזובה. לכן, אין להתפלא שצפון אלנבי נמצא במצבו - דווקא לאור קרבתו לים. עם זאת, ניתן כמובן להקל על פגיעתה של תופעת “אזורי הגבול הפנים-עירוניים”. חשוב לציין, שהשימושים ברחוב לא עושים דבר כדי להביא להקלה כזו, אלא רק יוצרים בעיות על גבי בעיות. נדגים את הדברים:
 
ראשית, רחוב אלנבי מעצים את בעיותיו כאזור גבול בכך שהוא מנותק מהים, כך שהולכי רגל בדרכם לים מעדיפים רחובות אחרים. הניתוק נעשה באמצעות הכיכר הזו, שלאחריה יש מכשול נוסף - האוטוסטרדה של רציף הרברט סמואל (שמשפיעה לרעה גם על שאר הרחובות שניצבים לה).
נעבור הלאה:

זהו אחד מבתי הקפה/מסעדות זולות שנמצאות בחלקה הדרומי של הכיכר. בתי העסק הללו מדגימים את בעיית אזור הגבול של אלנבי באופן מדוייק - לכאורה, נראה לא הגיוני שהמקומות הללו יהיו כה עלובים ועזובים, כשהם במרחק מטרים ספורים מהחוף. אבל זו בדיוק הסיבה לעליבותם: הם לא מסוגלים להתחרות עם החוף הסמוך. למה שמישהו יישב בבית הקפה הזה, כשהחוף - שמציע מקומות אטרקטיביים בהרבה - נמצא בצד השני של הכביש?
נעבור לצד הצפוני של הרחוב. גם שם נעשה ברחוב סיכול ממוקד:

אנו רואים בתמונה, בחלק הרחוק, את מגדל האופרה - שמשפיע על הרחוב כמו כל קניון אופייני: הוא מחסל את הרחוב שסביבו. הוא אולי מושך הולכי רגל מהטיילת, אבל לא מביא לשום תנועה על רחוב אלנבי עצמו, משום שהחנויות שנמצאות בו - או דומות להן - נמצאות גם בכל מקום אחר במרכז תל אביב. לדוגמה, אין שום סיבה למי שנמצא בשנקין-אלנבי לרדת על אלנבי במיוחד כדי להגיע למגדל האופרה.
בחלקה הקרוב של התמונה (בית מגדלור, במפגש אלנבי-בן יהודה) אנו רואים מגדל כעור נוסף שכלל לא מתקשר עם הרחוב.
מבט נוסף על בית מגדלור:

בית מגדלור הוא עוד גורם שלא מאפשר לאלנבי להתרומם מעל הסטטוס הבעייתי שלו כאזור גבול פנים-עירוני. זהו מגדל מהגרועים שיש, הן מבחינה חיצונית והן מבחינת הקשר (או אי-הקשר) שלו עם הרחוב.
מעבר לרחוב בן יהודה, היכן שעמד קולנוע מוגרבי, כיום ישנו חניון [בתמונה למטה מימין].

חניונים הם “חורים שחורים” אורבניים. הם מחסלים את הרחוב סביבם, ואין כמעט כל דרך מעשית למנוע זאת. מובן שאין כל טעם שכיכר כה מרכזית בעיר תשמש כחניון. ניתן לדמיין איך המקום היה נראה אם במקום החניון הייתה עומדת כיכר. למרות זאת, גם הפיכת כיכר מוגרבי לכיכר עירונית ראויה אין בה, כשלעצמה, כדי להציל את צפון אלנבי מגורלו העצוב. רק שיפוץ מסיבי תוך שינוי הקשר של הרחוב עם הים - באופן אשר יהפוך את הרחוב לאטרקציה גם בפני עצמו, עשויים להביא את השינוי. ספק עם אם הדבר אפשרי כיום.

סוגיית הדיור הציבורי היא אחת מסוגיות המדיניות המורכבות ביותר שקיימות, בין היתר משום שהיא משיקה לשאלות רבות - הקשורות, למשל, למדיניות תכנון; למדיניות רווחה; להיקף תחולתן של זכויות אדם חברתיות ועוד.
הכתוב בפוסט הזה יוצא מנקודת הנחה (שבה אני מאמין) שהזכות לדיור היא אלמנט חשוב מתוך שלל זכויות המשנה המרכיבות את זכות האדם לקיום מינימלי בכבוד. אם אנו מקבלים את ההנחה הזו, הרי שחובתה של המדינה לספק דיור נאות למי שאין באפשרותו/ה לעשות כן. עם זאת, הקמת מבנים לדיור ציבורי, ובמיוחד פרוייקטים מסוג “פינוי-בינוי”, צריכה להיבחן היטב ובביקורתיות ראויה. פעמים רבות, מה שמניע את הפרוייקטים הללו הוא לאו דווקא הרצון למלא את חובת המדינה לספק דיור, אלא הרצון לפנות את התושבים העניים היושבים על קרקעות בעלות פוטנציאל במרכזי ערים, ולדחוס אותם במגדלים/שיכונים כך ש”יתפסו פחות מקום”. כשהמוטיבציה להקמת השיכונים היא כזו, בדרך כלל מגיעות, יחד עם הפרוייקט, שלל בעיות אורבניות שמתפתחות בכל מקום בו אין רחוב - אך ביתר שאת כאשר מדובר בריכוז של אנשים משכבה סוציו-אקונומית נמוכה במקום אחד.
להדגמת חלק מהבעיות האורבניות שמתעוררות בשל הקמת דיור ציבורי בשיטת “פינוי בינוי” בחרתי להביא את מגדלי הדיור הציבורי Grant Houses שבמערב הארלם במנהטן:

[Grant Houses הם הבניינים הגבוהים המוקפים בחצרות ירוקות במרכז התמונה. הקו הצהוב הוא המתווה המקורי של רחוב 125 - הרחוב המרכזי וההיסטורי של הארלם. הקו הכחול הוא המתווה של רחוב 125 כיום - המתווה המקורי הוחרב בעת בניית הפרוייקט.]
מעניין לבחון את הפרוייקט הזה בשלושה מישורים - שבירת הרחוב; יצירת אזור גבול פנים עירוני; והשפעתו על הפשע באזור. ראשית, ראוי לציין שרחוב 125, בנוסף לחשיבותו ההיסטורית כמרכז התרבות האפרו-אמריקאית בארה”ב, ידוע כאחד מהרחובות העירוניים המוצלחים, על אף מעמדם הסוציו-אקונומי הלא מאד גבוה של רוב יושביו (מה שמעיד על כך שאין קשר בהכרח בין מעמד ובין איכות אורבנית - נושא ראוי לפוסט בפני עצמו) - כך ששבירת הרחוב על ידי הפרוייקט מהווה אובדן רציני.
שבירת הרחוב: הפרוייקט נבנה בשנות ה-50, כשהאידיאולוגיה הרואה ברחוב מקור כל רע שלטה ללא עוררין. הרחוב נתפס כמפחיד ומסוכן. הפתרון פשוט: נחריב את הרחוב, ונבנה במקומו “אין-רחוב”. כדי למנוע, חס וחלילה, מהרחוב לעבור בתחומי הפרוייקט, פשוט הסיטו את הרחוב (כפי שרואים בתמונה הראשונה), כך שנוצרה “ברך” המחלקת את המרחב האורבני באופן מלאכותי.

בתמונה מימין רואים את רחוב 125 במבט של ממזרח למערב, ממש לפני ה”ברך” שיוצר הרחוב המוסט. ניתן בקלות להתרשם מהיעלמות הרחוב בצד הדרומי, היכן שבנויים המגדלים. ומה בצדו הצפוני של הרחוב? אמנם שם אין מגדלים, אך נוצרו בלוקים ארוכים יותר מאלו שבשאר המרחב - עובדה, אשר יחד עם האין-רחוב שיוצרים המגדלים מדרום, הובילה להתפתחותו של מרחב אורבני כושל יחסית לסביבתו:

יצירת אזור גבול פנים עירוני: מעניין לבחון מדוע לעתים לשני רחובות סמוכים אופי שונה לחלוטין (לדוגמה - רחובות אלנבי ורוטשילד, כביש 1 בירושלים משני צדדיו). הסיבה טמונה בקיומם של מחסומים לפיתוח עירוני. שבירת הרחוב בהחלט עשויה ליצור גבול שמהווה מחסום שכזה. בהקשר של Grant Houses, הדבר בולט ביותר ולכן מהווה דוגמה מצויינת. הפרוייקט, למעשה, חוצץ בין המרחב של אוניברסיטת קולומביה ובין הארלם. ובהתאם, צפונית לרחוב 123 (היכן שמתחיל הפרוייקט), משתנה אופי הרחוב באחת:

בתמונה רואים את הפינה של רחוב 123 ואמסטרדם (רחוב אמסטרדם מוביל לתוך הפרוייקט, ורחוב 123 מהווה את הגבול הדרומי שלו), במבט דרומה. כפי שרואים, ברחוב יש בתי קפה סטודנטיאליים שמאפיינים את רחוב אמסטרדם באזור האוניברסיטה.

מבט מאותו מקום צפונה ממחיש את השינוי העצום שבמרחב. חציית רחוב 123 צפונה כמוה כחציית גבול - גם לעניין אופי הרחוב, וגם לעניין זהות האתנית של רוב הולכי הרגל. הנוכחות של הפרוייקט העצום מקבעת את הגבול הזה.
הנקודה השלישית בה אגע, בקצרה, היא השפעת הפרוייקט על הפשע באזור: כאמור, הנחת היסוד של מתכנני הפרוייקט הייתה שהרחוב הוא שורש כל רע. הרחוב הוא זירת פשע. הרחוב יוצר קונפליקטים. הפלא ופלא, עיון בסטטיסטיקה של מעשי הרצח באזור מלמד שבין השנים 2003 ו-2009, ארעו בשני הבלוקים של הפרוייקט בלבד, פי 2 מעשי רצח מאשר בכל רחוב 125 - לכל אורכו(!). ללמדנו, שאין כמו רחוב אורבני טוב ועמוס בהולכי רגל כדי ליצור ביטחון. שוב, המשמעות אינה דווקא שריכוז העניים במקום מוביל לאלימות, אלא שחיסול הרחוב, שיוצר מרחבים נטושים ולא מפוקחים על ידי הציבור, מוביל לכך.
לסיכום, הספקת דיור ציבורי היא מחובותיה של מדינה.עם זאת, אין שום סיבה שדיור ציבורי ייבנה על חשבון רחובות - דווקא שילוב פרוייקטים של דיור ציבורי במתווה העירוני עשוי לתרום הן לסביבה העירונית והן לדיירים הזכאים.

מהו האזור הכי נטוש במרכז תל אביב? אין ספק שהמלבן שבין הרחובות יצחק אלחנן, סמטת הכרמל, הכרמל והכובשים הוא הזוכה הגדול. לפנות ערב, עם סגירת דוכני שוק הכרמל, האזור מתמלא צחנה ומתרוקן לחלוטין מאנשים. למעשה, הוא יוצר חיץ עצום בין תושבי הרחובות שממערב לרחוב הכובשים - ובראשם דניאל ונחמיה, ובין אזור נווה צדק והחיבור למרכז העיר. צריך להיות עמיד ביותר בפני ריח כדי לעבור שם ברגל, ובעל חוש ראיה מפותח כדי להתמצא בחשכה השוררת במקום.

[גן הכובשים במרכז; צפונית לו מסוף הכרמלית והחניונים. רחוב אלחנן מדרום; הכרמל ממזרח; סמטת הכרמל מצפון והכובשים ממערב.]

סביר מאד להניח שהאזור שבתחתית שוק הכרמל הוא האזור הכי פחות מפותח במרכז תל אביב. זה לא מפתיע בהתחשב בהיסטוריה הפוליטית והתכנונית שלו. בפינה הדרום מערבית של המתחם נמצא מסגד חסן בק, שבזמן מלחמת 1948 היווה סמל ליפו הערבית, ודרומית לו שכנה השכונה הערבית מנשייה. למעשה, המתחם היווה אזור ספר על כל המשמעויות הנלוות לכך. לאחר הריסת מנשייה בשנות ה-60 וה-70, הגו הרשויות את רעיון העוועים להקים במקום מנשייה (ונווה צדק) את מרכז העסקים הראשי של תל אביב, ממש על חוף הים. למעט מספר בניינים (מתחם בית הטקסטיל) רעיון המע”ר לא התממש - ונראה שמאז הרשויות לא ממש יודעות מה לעשות עם המרקם העירוני הבעייתי שנותר. מסוף כרמלית הוקם באזור, ואמור היה להיות המקביל הדרומי למסוף ארלוזורוב. אלא, שבהתאם למדיניות קידוש הרכב הפרטי בישראל, הוקם המסוף לפי תפיסת “חנה וסע” - הדורשת את הקפת המסוף בחניונים עצומים. בפועל, החניונים משמשים בעיקר את באי חוף הים הסמוך, ואת הקונים בשוק הכרמל. בהתאם, עם רדת הערב מתרוקנים החניונים לחלוטין, השוק נסגר, ומתחם עצום עומד נטוש.
לכן, כלל לא מפתיע שגן הכובשים, שזהה בגודלו לגן מאיר(!), הוא אחד הפארקים הכושלים ביותר בעיר. ראשית, הפארק נמצא כ-100 מטרים בלבד מחוף הים. אין סיבה למי שמחפשת להעביר שעה של הפסקה מהבלגן העירוני להעדיף את גן הכובשים על פני חוף הים הסמוך. גם מי שממש מחפש דשא באזור, ימצא את גן צ’רלס קלור במרחק של דקת הליכה. שנית, אין רחובות מסביב לפארק. מצדו הדרומי כביש ללא רחוב, מצדו הצפוני הכרמלית; ממזרחו רחוב הכרמל המזוהם, שמדרכותיו מלאות בזבל; וממערבו חניון. המשמעות היא שהפארק לא מושך הולכי רגל אגביים - צריך לבוא אליו במיוחד, ובהתחשב באופי האזור, אין שום סיבה לעשות זאת.
התוצאה הבלתי נמנעת הייתה שבתחילת העשור הפארק היה מוקד להתאספות ולינה של שיכורים רבים, דבר שהרחיק אף יותר את תושבי השכונה. בשלב כלשהו מצאו בעירייה פתרון “יצירתי” - הציבו במרכז הפארק פרוג’קטורים ענקיים שמאירים את המקום לחלוטין. אבל כמו שג’ייקובס כותבת, תאורה ללא הולכי רגל שקולה לעיניים שאין מוח מאחוריהן - היא אינה משפיעה לטובה על אופיו של הפארק. ואכן, השיכורים כבר לא ישנים באור הבהיר, אך הפארק עדיין נטוש לגמרי.
רק שינוי יסודי באופי הרחובות שמסביב לפארק - ובפרט, שיפור התשתיות ועידוד פתיחת עסקים שפועלים בשעות הלילה והערב - עשויים להביא לשיפור המצב האומלל של המתחם כולו.

מחזה נפוץ באוניברסיטאות הוא שכשהשמש יוצאת, המדשאות מתמלאות בסטודנטים. המדשאות בקמפוס גבעת רם בירושלים הן דוגמה לכך. אוניברסיטת קולומביה, הממוקמת בשכונת Morningside Heights באפר ווסט-סייד של מנהטן - הגובלת בהארלם במזרחה ובצפונה - אינה יוצאת מן הכלל בעניין זה. במרכז הקמפוס כיכר ענקית, המשמשת רבים מהסטדונטים למטרה זו. עם זאת, הקמפוס עצמו אינו מרוכז, ובדומה לאוניברסיטאות רבות פקולטאות שונות מפוזרות ברחובות שמסביב. כך, למשל, בתי הספר למשפטים ולעבודה סוציאלית ממוקמים מזרחית למרכז הקמפוס, מעבר לרחוב אמסטרדם הראשי. מזרחית לבניינים אלו נמצא פארק ענקי בשם מורנינגסייד פארק.

בחלקה השמאלי של תמונה ניתן לראות את הכיכר המרכזית של האוניברסיטה; את רחוב אמסטרדם מימין לכיכר; לאחריו בניינים נוספים של האוניברסיטה (הפקולטה למשפטים, יחסים בינלאומיים ובנייני מינהלה); מימין מורנינגסייד פארק והבתים הראשונים של מרכז הארלם.

ניתן היה לצפות כי מורנינגסייד פארק יהיה גדוש בסטודנטים בשל קרבתו הרבה לאוניברסיטה. בפועל, כבר כשחיפשתי דירה באזור, הופתעתי לגלות כי העצה הנפוצה ביותר הייתה “Stay away from Morningside Park!”, בצירוף שניים-שלושה סיפורים על מקרי התקיפה והשוד הנפוצים שם. אכן, ובאופן קיצוני ביותר, אף סטודנט לא פוקד את הפארק הזה, ורבים עוקפים אותו מדרום ומצפון אם הם גרים מזרחית אליו.
גורמים רבים מסבירים את העובדה הזאת - גורמים שניתן ללמוד עליהם הן מההיסטוריה של השכונה והן מהסתכלות על הפארק, המבנה שלו והקשר שלו עם הרחובות סביבו.
ראשית, אין להתעלם מהניגוד שבין קולומביה, מוסד אליטיסטי ו”לבן”, לבין השכונה שממזרח וצפון לו - הארלם. במשך עשורים ניתשים מאבקים רבים בין האוניברסיטה לבין תושבי הארלם, אשר נסבים סביב תוכניות הפיתוח של קולומביה, שכללו וכוללים עדיין פרוייקטים של “פינוי ובינוי”, שמערבים הזזת אוכלוסיה ענייה מהאזור לדיור ציבורי מרוחק. אכן, קולומביה והרחובות הסובבים לה מרגישים מנותקים לחלוטין מהאזור בו הם נמצאים - באופן שמזכיר, אמנם באופן מתון יותר, את הניתוק של קמפוס הר הצופים בירושלים משייח’ ג’ראח וג’בל מוכבר ועיסוויה. במובן זה משמש הפארק, בפועל, חיץ יעיל ביותר בין האוניברסיטה לבין חלקה המרכזי של הארלם.
הפארק הוקם בסוף המאה ה-19, בד בבד עם הגעת קולומביה לאזור, על הצלע המסולעת של הרמה עליה בנויה השכונה מורנינגסייד הייטס. המוטיבציה להקים את הפארק הייתה לחסוך בעלויות סלילת רחובות בתוואי השטח הקשה. כפי שטוענת ג’ייקובס, הקמת פארק לכשעצמה אינה יכולה להוות פתרון קסם לבעיות כאלה ואחרות - כדי שפארק יצליח עליו לעמוד בתנאים מסויימים, מעבר להיותו ירוק. בקצרה, פארק יהיה מצליח ככל שהרחובות מסביבו מוצלחים יותר - היינו, רחובות המשמשים הולכי רגל ברוב שעות היממה. אם הרחובות סביב הפארק נטושים - גם הפארק יהיה נטוש, ובהתאם לכך יאכלסו אותו גורמים שליליים, כפי שקורה במורנינגסייד פארק.

זהו מבט ממזרח על מורנינגסייד פארק. כפי שרואים מיד, הפארק מבודד מהאוניברסיטה באמצעות חומה של בנייניים גבוהים, אשר מפנים את חלקם האחורי אליו. הרחוב שבין הבניינים והפארק אינו כולל בתי עסק או אטרקציות אחרות, מה שמונע מהולכי רגל להגיע אליו. בתמונה ניתן גם לראות את המורד התלול עליו בנוי הפארק, טופוגרפיה שמקשה עליו להיות מקום מושך לג’וגינג וטיולים, אך מספקת מקומות מסתור למכביר לסוחרי סמים ושאר טיפוסים מפוקפקים.
מאפיין נוסף של פארקים מוצלחים הוא הגיוון שבהם. במורנינגסייד, מנגד, רובו המוחלט של הפארק מאופיין בעצים צפופים, המסתירים את השמש ומונעים בעדו להיות מוקד משיכה בימי האביב והקיץ.

לבסוף, גם הרחוב המזרחי לפארק (נראה כאן בתמונה) הוא רחוב רחב של בתי מגורים בלבד - רחוב ללא הולכי רגל רבים, שבדרך כלל נטוש החל משעות הערב המוקדמות.

אלו הם עיקרי הגורמים שהביאו את הפארק הענק הזה, הממוקם בצמוד לאוניברסיטה גדולה, להיות אזור עירוני מת. ככזה, הוא משמש היטב כדי להפריד בין האוניברסיטה והשכונות הקשות שמסביבה. הוא מהווה ביטוי, סמלי ופיזי, של פערים חברתיים וכלכליים, כמו גם של תכנון אורבני קלוקל.