הרחובות של ג’יין

בבלוג של ראש עיריית תל אביב פורסם אתמול שהעירייה נכנסה להליכי תכנון של שיפוץ חלקה המרכזי של טיילת החוף, בין הדולפינריום והמרינה. בצעד מבורך ביותר, העירייה מפרסמת בבלוג כי יתקיים מפגש שיתוף ציבור בנושא, שייערך באמצע אפריל, ומזמינה כל מי שרוצה להשתתף להירשם אליו במייל.
אין בפוסט של העירייה יותר מדי פרטים לגבי התוכניות המוצעות, למעט לגבי הכוונה לסלול שביל אופניים לאורך הטיילת, ולהרחיב את המדרכה בצדו המזרחי של רחוב הרברט סמואל. שני הצעדים הללו הם טובים והכרחיים לשדרוג הטיילת, שלא ממלאת את ייעודה כראוי כיום.
מתמונות ההדמיה שיש באתר עולות שתי נקודות: הראשונה, והחיובית, היא שבכוונת העירייה להנגיש את החוף לכל אורף הטיילת (ולא רק באמצעות גרמי מדרגות כפי שכיום); השניה, והפחות משמחת, היא ששוקלים לצמצם - אפילו אם במעט - את שטח החוף באמצעות סלילת משטח בקו החול. זו כמובן תהיה טעות - רצועת החוף צרה מדי כבר כיום. כמה נקודות שלדעתי יש חשיבות קריטית להעלות במהלך שיתוף הציבור:
1. שביל האופניים צריך להיות שביל אופניים אמיתי - כמו בחלקה הצפוני של הטיילת, ולא כמו באבן גבירול.
2. הרחבת המדרכה בצד המזרחי של הרחוב חייבת להיות משמעותית. כיום רחוב הרברט סמואל נותן תחושה של אוטוסטרדה, מה שפוגע מאד באווירה סביבו. בנוסף, העסקים בחלקו המזרחי של הרחוב נמצאים במצב עלוב, מכיוון שלהולכי רגל אין מוטיבציה ללכת במדרכה שסמוכה להם. המדרכה הזו תהיה צריכה להיות אטרקטיבית.
3. בניית שירותים ציבוריים ראויים - אם צריך, אז שיהיו בתשלום.
4. יש להסיר את ביתני הישיבה שפזורים כיום על הטיילת - כמעט ולא עושים בהם שימוש, למעט כבתי שימוש. תחת זאת להתקין ספסלים סטנדרטיים (אפשר עם סככות להצללה).
5. לתת עדיפות עליונה לטיפול במפגע הדולפינריום, שמהווה לדעתי את נקודת התורפה המשמעותית ביותר שעומדת בפני שדרוג אמיתי של המרחב הזה.
6. מתקנים לקשירת אופניים בשפע. כיום כמעט אין.
אין ספק ששיפוץ הטיילת הוא רעיון נכון וחשוב, נקווה שייעשה בצורה טובה. אני לצערי לא אהיה בארץ בזמן המפגש - אם מישהו מבין הקוראים מתכוון ללכת, אפשר לרכז בתגובות לפוסט הזה רעיונות שניתן יהיה להעלות שם.

זוהי עצה חינם לכתבי המקומונים השונים של תל אביב. תפסיקו לעשות שימוש במילה היפסטר כדי לתאר משהו טוב, חדשני ומגניב. המילה הזו כבר הפכה מזמן לכינוי גנאי לטיפוסים שונים, שמשוטטים בצד הלא נכון של הג’נטריפיקציה. אז בבקשה, די עם זה. במיוחד צורבת בעיניים הכתבה בטיים אאוט השבוע (עמ’ 56), שתחת הכותרת “מייצרים היפסטריה כללית” משבחת ומהללת כמה בתי עסק בתל אביב, שאמנם ראויים לשבח, אבל אני במקומם הייתי מעיף את ההגדרה הזו לכל הרוחות (אגב, מעניין להשוות מה טיים-אאוט ניו יורק חושב על המושג הזה).
אולי פעם אחת נדלג בקלילות מעל איזשהו טרנד אמריקאי שהמקור שלו כבר מזמן פאסה, וננחת בביטחה מצדו השני, מלאי סיפוק שחסכנו לעצמנו מהמורה תרבותית מיותרת. ואם כבר חייבים להשתמש במושג הזה, אז מומלץ להגביל אותו למשמעות הזו.

יואב לרמן ואוהד קרני מארגנים קורס בן 11 מפגשים על היבטיה השונים של העירוניות התל אביבית - העבר שלה, ההווה והעתיד. הקורס יועבר על ידי מומחים שונים, ויעסוק, בין היתר, בהרבה תחומים שנגענו בהם בבלוג הזה (למשל מהות העירוניות, אמנות עירונית, תפקידם העירוני של הולכי רגל) ובנושאים מעניינים אחרים.
המפגש הראשון הוא ביום ג’, ה-16.3.10 במרכז ביכורי העתים (רח’ הפטמן 6) בשעה 19:00.
מומלץ מאד!

לפרטים מלאים הקליקו כאן.

לפעמים אפשר להתפוצץ מגישת הטפלון של רון חולדאי. אצלו הכל תמיד בסדר, מצבנו מעולם לא היה טוב יותר - ואם יש משהו טעון שיפור, הרי שזה ממילא לא בסמכותו לשנות. אתמול חשף רון חולדאי שוב את הצד האטום שלו, באופן שניתן ללמוד ממנו גם על גישתו הכללית כלפי תל אביב, ובפרט לבעיות הצדק החלוקתי הקשות שמתפתחות בה בעשור האחרון. כך, כפי שהוא מספר בטור שכתב ב-YNET, הצליח רון חולדאי לצאת אופטימי מהסרט עג’מי - סרט שמהווה את אחד מכתבי האישום הקשים ביותר שהוגשו בעניין הפערים החברתיים בישראל, אשר חושף - באופן תקדימי כמעט - את העולם הכה מנותק מההווייה התל-אביבית, שנמצא שם, “הרחק” מעבר לחומוס אבו חסן.
שתי אמירות מקוממות במיוחד מצאתי בטור הזה:
* “אי אפשר שלא לחוש גאווה ישראלית לנוכח הסרט הזה — שהוא קשה ומתאר מציאות קשה, אבל נעשה במדינה חופשית, שאינה מפחדת מביקורת והיא שיאנית עולם בביקורת עצמית, ארץ של אנשים יצירתיים, הזוכים לתמיכה ולמימון ציבורי כדי לומר לציבור אמיתות לא נעימות.” אכן, יש מקום לגאווה מעצם ההישג האמנותי של הסרט המצוין הזה. אבל לפני הגאווה, ובמידה לא פחותה, צריכה לבוא בושה. ראש העירייה הוא הראשון שצריך להתבייש, וכמותו גם אנחנו - כתל אביבים - שכלל לא מודעים לעולם המקביל והקשה שבו חיה האוכלוסיה הערבית ביפו; שלא טורחים ללמוד על ההיסטוריה של האוכלוסיה הזו; שעוברים לסדר היום על ההפליה האדירה (גם כאשר אין כוונת זדון); ושלא מוטרדים כלל מהאופן בו השכונות הערביות מנותקות ומודרות מההוויה העירונית.  
* “הסרט הזה, המרגש כל כך דווקא מפני שנראה כאילו הוא סרט דוקומנטרי ולא פרי עלילה מומצאת — מתאר אמת סוציולוגית ופוליטית — אבל לא אמת עירונית.” אשמח אם מישהו יוכל לבאר לי את ההבחנה שעושה ראש העירייה בין “אמת סוציולוגית ופוליטית” לבין “אמת עירונית”. אם הבנתי אותו נכון, אז אפשר ללמוד מהאמירה הזו הרבה לגבי התפיסה הכללית שלו בעניין מהותה של עיר ומקומה בחברה. לדעתו המציאות העירונית כנראה מנותקת מההווייה החברתית, מה שמסביר גם את גישתו התכנונית שרואה את העיר כשוק חופשי, מנותק ממטרות חברתיות. במציאות זה בדיוק ההיפך - ההתפתחות העירונית היא בבואה של המצב הסוציולוגי והפוליטי של כלל החברה. הפיכת מרכז תל אביב לאזור לעשירים בלבד, תוך תכנון שמחריב את המרחב העירוני, הוא תמונת מראה של פרשת פינוי הדיירים מעג’מי - אותה עג’מי שמתוארת בסרט (אגב, הדמויות בסרט אף מזכירות, בעקיפין ובמרומז, את עניין הפינויים מעג’מי). שתי התופעות הן תולדה של ערכים סוציאליים ופוליטיים שבאים לידי ביטוי במרחב העירוני, ערכים שמבכרים השאת רווחים על פני יצירת מציאות חברתית צודקת.  

וכל זה בלי להזכיר את תהליכי הג’נטריפיקציה הבעייתיים ביפו; את השתוללות הנדל”ן המנותקת מרמת החיים; ומבלי לדבר על שיווק קרקע ליהודים בלבד באותה עג’מי, ללא מציאת פתרונות דיור ראויים לתושבים הנוכחיים. אכן, אי אפשר שלא לחוש גאווה.

כבר דיברנו הרבה על החשיבות של בנייה ששומרת על חזיתות בקו הרחוב. חזיתות מסחריות בקו הרחוב מבטיחות נוכחות של הולכי רגל במדרכה, וכך מאפשרות יצירת רחוב עירוני חיוני. עם זאת, לא כל החזיתות יוצרות אותו אפקט. יצא לי בזמן האחרון לשים לב להשפעה של תכנון “משעמם” על מרחבים עירוניים. לכאורה זה נשמע כמו התפלצנות מתקטננת: מה הקשר בין “שיעמום” לבין מרחב עירוני? הרי רחוב עירוני צריך להיות בראש ובראשונה פונקציונאלי. פונקציאניליות ועירוב שימושים מעודדים נוכחות ברחוב. זה מה שחשוב, לא? אז זהו, שזה לא הכל. לא בכדי טבעה ג’יין ג’ייקובס את הצירוף “the great blight of dullness” כדי לתאר את הנבילה של מרקמים עירוניים משעממים.
נסו לרגע לחשוב על רחובות שנקין ואבן גבירול בתל אביב. שניהם רחובות אורבניים טובים; לשניהם חזיתות מסחריות בקו הרחוב, ועדיין, האווירה ביניהם שונה לחלוטין. אחת מהסיבות היא חוסר הגיוון שברחוב אבן גבירול - ובפרט הבנייה המונוטונית לכל אורכו. רחוב אבן גבירול פשוט משעמם. רחוב שנקין, מנגד, על כל תשתיותיו הרקובות ובתיו המתפוררים, הרבה יותר מגוון ומעניין. למאפיינים אלו יש השפעה עמוקה על האופי של הרחובות האלה ועל התפקיד שהם משחקים בעיר. 
נדגים באמצעות שני רחובות בניו יורק:

[רחוב קולומבוס Upper West Side במנהטן]
ומנגד:

[בניין בצ’לסי, מנהטן]
בשתי התמונות רואים חלקים מבלוקים עירוניים בעלי חזיתות מסחריות בקו הרחוב. לכאורה, שניהם אמורים ליצור מרחב אורבני איכותי. אבל בעוד שבתמונה הראשונה רואים רחוב שמשרה ואווירה מזמינה ומעניינת, בתמונה השנייה התחושה שונה לחלוטין. כשחושבים על זה, כל ההבדל בין הרחובות הוא בגיוון: בתמונה העליונה הבתים הצפופים יוצרים שונות ועניין; ובתמונה למטה, לעומת זאת, החזית המונוטונית משרה אווירה משעממת. לשיעמום הזה יש השלכה ישירה על השימוש שנעשה ברחוב, ובהתאם על האיכות העירונית של המרחב. המסקנה היא שחזית מסחרית בפני עצמה זה לא הכל (אפילו שזו התחלה לא רעה, בהתחשב באלטרנטיבות), וכי נדרש מעבר לכך כדי ליצור סביבה איכותית באמת.

פורטל Mynet, שהוא ה”מקומון” של אתר YNET, לא חדל מלספק פנינים על הנעשה בפינות היותר אפילות של חיינו המוניציפליים (למשל, הכתבה הזו על רוזה פארקס מקומית מאשדוד, שהתיזה גז מדמיע על חרדי שביקש ממנה לעבור לסוף האוטובוס; או הידיעה המרעישה על “פרשת השלוחים” של קובי פרץ).
מכל מקום, אתמול פורסמה שם כתבה על כך שרון חולדאי “יצא מכליו” במסגרת ישיבה של הנהלת העיר, שעסקה באישור התיקון לחוק החניה שיזם אלון סולר מסיעת רוב העיר, ולפיו יאושרו תווי חניה לתושבי העיר שמחזיקים ברכב שאינו רשום על שמם, כדי לחסוך את “העברת היד”. בעיקר מדובר בצעירים שקיבלו רכב מהוריהם והם אינם רוצים להחליף את הבעלות כדי לא לפגוע בערך הרכב.
הסיפור הזה - ובעיקר פוטנציאל הקומבינות האינסופי שכרוך בו - לחץ לחולדאי על כמה כפתורים, ובהתאם לכך הפיק פיו מרגליות שאין לי אלא לצטט אותן ישירות, מהקל אל הכבד:
*  ”מי זה הפישר הזה שיגיד שילד בן 18 הוא לא מספיק מבוגר כדי להחזיק את הרכב … אני לא קונה את הפישריות הזאת”. (חולדאי מתפייט)
* “אנחנו נטרטר כל בנאדם שיבוא לפה עד קצה גבול היכולת, ונעשה לו את המוות, ונשלח אותו להביא את סבא, את אמא, את הדוד והדודה. במקרה קצה שבו יתברר לנו מהסיבות שיש אבא פסיכי שיתאבד אם הרכב שלו יקבל שריטה והבעלות תהיה של הרכב - אז הוא יוכל כחריג לאפשר את זה”. (חולדאי מפליג על כנפי הדמיון)
והפייבוריט שלי:
* “אני חי בארץ שבה חיים יהודים, ויהודים בעולם חיו תמיד כשהיה צריך לרמות את השלטון, עד היום נשאר להם ההרגל הזה, מה לעשות?!” (אין מה להוסיף)
לבסוף, לאחר ששפך חמתו, הצביע חולדאי בעד ההצעה.
הפן המגוחך השני של הסיפור הזה - מעבר להתבטאויות של חולדאי - הוא התיקון עצמו. כל כך הרבה חוסר-צדק יש בחלוקת משאבי התחבורה העירוניים - וכן, גם היעדר תחבורה ציבורית מהווה חוסר צדק: הוא פוגע בחלשים ביותר; כנ”ל לגבי השתלטות הרכב הפרטי על מדרכות העיר - ועדיין ישנם חברי מועצה שמוטרדים מזוטות כאלה. ההצעה הזו, בראש ובראשונה, מעידה על סדר העדיפויות של סיעת רוב העיר במועצה. אולי לא מפתיע שדווקא בסוגייה זו, שמשרתת בעיקר את הבורגנות השבעה, הם בחרו להתעמת עם ראש העירייה. התיקון הזה מיטיב אך ורק עם הילדים האמידים שמקבלים אוטו מההורים - אלו שגם ככה לא ייפגעו יותר מדי אם ייאלצו להעביר בעלות על הרכב. מעבר לכך, יש בו גם עידוד - אמנם בעקיפין - לשימוש ברכב פרטי.
מעניין יהיה לראות מתי סיעת רוב העיר תעמוד על הרגליים האחוריות למען תחבורה ציבורית, עירוב שימושים, ונושאים א-סקטוריאליים אחרים.

פלורנטין היא מיקרוקוסמוס של הבעיות הנוכחיות של תל אביב, כמו גם של הפוטנציאל האורבני והאנושי הבלתי-נדלה שלה. בשנים האחרונות התפתחה בפלורנטין קהילה אקטיביסטית פעלתנית ואיכותית, שפעמים רבות עומדת בחוד החנית של המאבקים האורבניים המשמעותיים בעיר.
אחד מהפרוייקטים היפים של הקהילה בשכונה היא הגינה הקהילתית. מי שמכיר את המעורבים בדבר יודע מהי מידת ההשקעה שנדרשת כדי לקיים את הגינה, וכמה מכשולים הזויים עמדו ועומדים בפני האחזקה שלה (מגניבות מסתוריות של צמחים ועד התנכלויות מוזרות של גורמים רשמיים). מכל מקום, ביום שישי הקרוב (29.1.10) מארגנת קהילת הגינה, זו השנה השלישית, הפנינג בשם פלורנט”ו בשבט. כמי שהיה באירוע בעבר אני ממליץ בחום. פרטים למטה:

בחודשים האחרונים יש מגמה מצערת בניו יורק, להצר את רגליהם (או את מסכיהם?) של אנשי הלפטופים שיושבים בבתי הקפה. בחלק מהמקומות הוטלו הגבלות על זמן השימוש המותר בלפטופים (למשל, איסור שימוש בשעות העומס); בחלק מהמקומות כיסו את שקעי החשמל; במקומות אחרים ניתקו את חיבור הוויירלס; ובאחרים פשוט מתייחסים בקרירות מופגנת. יש להודות שניו יורק מלכתחילה לא כל כך ידידותית לאנשי הלפטופים. וויירלס חינם - בבתי קפה כמו גם במרחבים ציבוריים כגון שדות תעופה - היא תופעה יחסית נדירה כאן. קטונתי מלהבין את שיקוליהם העסקיים של בעלי בתי קפה. לדעתי העניין טמון בגישה האמריקאית שמודדת בעיקר מספר לקוחות לשעה, ופחות מתעניינת ביצירת קהל קבוע, שאמנם משלם פחות כל פעם, אבל נאמנותו משתלמת לאורך זמן.

[אותם כבר מזמן היו מעיפים]
בתל אביב נראה שהמגמה שונה לחלוטין. בתי קפה ללא חיבור וויירלס חינם נחשבים לבתי קפה “נכים”. בהתאם, אלו הופכים נדירים יותר ויותר. אכן, בעלי בתי הקפה בתל אביב השכילו להבין את מה שבניו יורק מתקשים לעכל: מהפיכת הוויירלס יצרה מצב שבו אנשים שמהווים פלח משמעותי באוכלוסייה העירונית - אשר נמנים בו סטודנטים, אקדמאיים, בעלי מקצועות חופשיים ושאר עצמאיים, יכולים לעבוד כמעט מכל מקום, ללא צורך ב”משרד” או ב”ספרייה” לניהול ענייניהם השותפים. הלוקסוס שבעבר התאפשר רק לסופרים והוגי דיעות בוהמיינים נגיש כיום לכל מי שיש בידו מחשב נייד. מבחינת בתי הקפה, יש כאן פוטנציאל עצום: אם הם מחליטים לספק שירותי וויירלס, הם עשויים לעודד פעילות עסקית ערה בשעות בהם בתי קפה - באופן מסורתי וכמקומות “פנאי” בלבד - פעילים פחות. בית קפה שרואה בעין יפה שימוש בלפטופ, יכול למשוך לקוחות בשעות הבוקר ואחר הצהריים המוקדמות, בהן בדרך כלל אנשים “עובדים” אינם מצויים בבתי קפה.
לא חסרות דוגמאות לבתי קפה כאלה בתל אביב. הדיזי ליד כיכר דיזנגוף הלך צעד קדימה ומציע גם לפטופים להשכרה; ב-לאביט בנחלת בנימין וב-Streets בקינג ג’ורג’ ישנה קומה שנייה, שקטה יחסית, שנבנתה באופן שיוצר סביבה נוחה במיוחד לעבודה, שמנוצלת היטב על ידי קהל קבוע.  

[ה-Streets, ידידותי ללפטופ]
מבחינה אורבנית, בתי קפה ידידותיים ללפטופים יוצרים מקומות עירוניים טובים יותר מכאלו שאינם. אם איכותו של מקום אורבני נמדדת, בין היתר, לאור גיוון השימושים שבו - גיוון שמושך הולכי רגל לאורך היום - אז בהגדרה בית קפה שמאפשר עבודה הוא מקום איכותי יותר. למעשה, ניתן להגדיר בתי קפה מסוג זה כמקומות, אשר בפני עצמם, יוצרים עירוב שימושים של מסחר, פנאי ותעסוקה. כן ירבו. אשמח לשמוע על עוד בתי קפה ידידותיים לפועל.  

למתחם שיוצרות הסמטאות פלונית ואלמונית, היוצאות מרחוב קינג ג’ורג’ במרכז תל אביב, יש את כל הנתונים כדי להפוך לאחד מהמקומות העירוניים המשובחים בעיר. אכן, בשנים האחרונות נראה כי בעלי עסקים והציבור התל-אביבי זיהו את הפוטנציאל הזה. השאלה היא האם הרשויות מזהות אותו גם כן. הפוטנציאל הזה נובע מהצטברות של כמה מאפיינים, שאם ינוצלו כראוי המתחם יבסס את מעמדו כאחד מהמוצלחים בעיר:
1. השמות פלונית ואלמונית יוצרים למתחם שיק מסתורי וקליט - בניגוד אולי למה שמאיר דיזנגוף ניסה להשיג כשהורה ששמות הסימטאות ישונו לשמות אלה (דיזנגוף, על פי הסיפור הידוע, התרגז כאשר היזם שבנה את המתחם, מאיר גצעל שפירא, קרא לסימטאות על שמו ועל שם אשתו סוניה וקבע כי ייקראו “פלונית ואלמונית”). כולם יודעים כיום היכן סימטה פלונית, ורבים יותר יודעים מי הייתה פלונית זו מאשר מי היה בוגרשוב.
2. הסימטאות יוצרות מתחם שקט, אך עם זאת נגיש, שמשמש כמפלט מהאזור הכאוטי ביותר של קינג ג’ורג’. לכן, הן מהוות מקום אידיאלי לבתי קפה, חנויות ומוסדות תרבות קטנים עם ניחוח אלטרנטיבי.
3. הסימטאות נהנות מעירוב שימושים בריא:

בזכות עירוב השימושים, נפתחו במקום עסקים מוצלחים וייחודיים. בתי קפה כמו הסוניה געצל שפירא והנסיך הקטן (שהוא גם מוסד תרבות בפני עצמו), וחנויות כמו המחתרת תורמים לחיוניות המקום ולנוכחותם של הולכי רגל בו.
עד כאן אידיליה. אך כדי שהמקום יממש במלואו את הפוטנציאל הגדול שטמון בו, גם על העיריה לסייע. ראשית, אין כל הצדקה שהסימטאות הזעירות הללו יהיו פתוחות לכניסת מכוניות, וחמור מכך - שלא יהיו בהן כמעט מדרכות, כפי שהמצב כיום. אפילו שוחרי הרכב הפרטי יסכימו שהסימטאות אינן תורמות דבר לתנועה באזור, ולכן מדובר במקום אידיאלי למדרחוב. שנית, מצב התשתיות והמבנים במתחם מזעזע. הכניסה למתחם (עמודי השער ההיסטורי) והרחובות עצמם מוזנחים מאד, והמבנים בחלקם מתפוררים. דוגמה מובהקת לכך הוא המצב הקשה של בית מאיר שפירא שנמצא בקצה סימטה פלונית:

[צילום: זאב זמיר, PikWiki - Israel Free Image Collection Project]
מדובר במבנה בעל ארכיטקטורה ייחודית, שהוא אחד מהמבנים ההיסטוריים החשובים של העיר. לא ייתכן שכך הוא נראה. אני מניח שהסוגייה הזו עלתה בעבר וישנם מכשולים בנושא, אך העיריה חייבת למצוא דרך להציל מכבודו של המבנה הזה.
לסיכום, מדובר במתחם עירוני ייחודי וטוב, אך הוא זועק לשדרוג. יש לסגור את הרחובות לכלי רכב, ולשפץ את התשתיות והמבנים ההיסטוריים שבמקום.

הקצה הדרום-מערבי של שדרות רוטשילד מסתמן כמתפתח לאזור למולטי-מילונרים בלבד. מגדלי רוטשילד 1, ברגרוין ורוטשילד 17, שהשבוע אמורה להתחיל בנייתו, יהפכו את המקום, בעתיד הנראה לעין, למתחם שונה בתכלית ממה שהיה עד היום. כפי שכתבתי כמה פעמים, מגדל צריך להימדד בראש ובראשונה בחיבור שלו לרחוב; עם זאת, גורם נוסף שבידו להכריע אם המגדל יתרום לסביבתו האורבנית או יחריב אותה היא מידת תרומתו לציפוף העירוני ולגיוון האוכלוסין באזור בו הוא ממוקם.
בהקשר הזה נראה שתרומתו של מגדל רוטשילד 17 לאזור לא תהיה חיובית.
זוהי הדמיה של המגדל המתוכנן:

אם כן, בהיבט של החיבור לרחוב, אפשר להגיד שהיה יכול להיות הרבה יותר גרוע. המגדל שומר על חזית בקו הרחוב (בניגוד למגדלים אחרים ברוטשילד), חלקו הגבוה נמצא מגמה מאחורי הרחוב, וכן הוא כולל שימור של שני המבנים שנמצאים משני צדדיו. זאת ועוד, הוא נבנה במגרש שכיום יש בו חניון - ויש כמובן לברך על כל חניון שנעלם מהמרחב העירוני.
בהיבט השני - הוא הציפוף וגיוון האוכלוסין - המגדל כושל לחלוטין. המגדל מתוכנן לכלול 64 דירות ענק בגדלים 220 עד 874 מ”ר - ללא ספק מספר דירות קטן מאד יחסית לפרוייקט בסדר גודל כזה. בהנחה (הלא מבוססת, אבל סבירה), שבכל דירה יגורו בממוצע כ-3 בני אדם, ושלפחות חלקם יהיו תושבי חוץ, מדובר במגדל שלא יתרום לצפיפות העירונית הרבה יותר מהחניון שנמצא שם כיום. כנגזרת מגודל הדירות, המגדל פונה לקהל עשיר במיוחד. הפיכת המתחם כולו לאזור שבו הבנייה לעשירים כה דומיננטית, תפגע בהכרח באופיו האורבני של הרחוב - משום שמרחב עירוני טוב זקוק לאוכלוסייה מגוונת שתימצא ברחוב לאורך רוב שעות היממה.
אין לבוא בטענות ליזם, שרצונו הלגיטימי הוא למקסם את רווחיו. הכתובת לטענות הן רשויות התכנון, שהשאת הרווחים הפכה למטרה העיקרית שעומדת לנגד עיניהן - ולא איכות המרחב הציבורי. מן הראוי שאחד מהפרוייקטים בדרום רוטשילד היה מוקצה לבניית דירות קטנות יותר, על מנת שהאופי של המקום, שהביא להצלחתו מלכתחילה, יישמר לאורך זמן.